Dernière mise à jour le 11 août 2026 par Rédaction d’Achat en Espagne
Acheter à Roses ou à Empuriabrava en 2026 est devenu une priorité pour de nombreux francophones qui rêvent d’une résidence secondaire ou d’un investissement à seulement quelques heures de route de la frontière française. La zone nord de la Costa Brava (Alt Empordà) offre un marché immobilier sous tension, soutenu par une forte demande internationale, en particulier française, allemande et nordique.
Ce guide complet vous aidera à réussir votre achat d’appartement ou de maison dans cette zone de la Costa Brava, à Roses, à Empuriabrava ou dans les communes environnantes.
Résumé : Acheter à Roses ou à Empuriabrava en 2026
À Roses, le prix moyen en 2026 est de 3450 €/m², en hausse de 7,5 % sur un an, avec un éventail entre 2700 €/m² (dans le centre) et 4200 €/m² dans les secteurs Salatar-Port Esportiu-Canyelles-Puig Rom.
À 10km, à Empuriabrava, le prix des appartements varie entre 2500 et 5000 selon leur situation : sans canal, avec vue canal ou piscine, ou en première ligne de canal. Les villas avec accès direct au canal se situent généralement entre 4000 et 6000 €/m² selon l’emplacement et la qualité.
En Catalogne, l’ITP (l’impôt à l’achat d’un logement ancien) est de 10 % jusqu’à 600 000 €, puis monte à 11–12–13 % par tranches. Dans le neuf, la TVA est de 10%, elle est accompagnée d’un autre impôt, l’AJD qui est de 1,5 %.
☀️ Pourquoi investir à Roses ou à Empuriabrava ?
- Proximité de la France : Roses et Empuriabrava se situent à 1 heure de Perpignan, 2h30 de Montpellier et 3h de Toulouse, ce qui en fait une destination de week‑end idéale pour les acquéreurs français.
- Costa Brava nord préservée : le littoral du nord de la province de Gérone combine criques, parcs naturels (Cap de Creus, Aiguamolls de l’Empordà) et ports de plaisance, avec une offre de construction limitée par des lois de protection côtière.
- Marché très international : la demande étrangère (française, allemande, nordique) est structurelle et ne se limite pas à un « effet de mode », ce qui soutient les prix et la liquidité pour la revente.
- Usage mixte : possibilité de combiner utilisation personnelle (résidence secondaire ou principale) et location saisonnière ou de moyenne durée, selon les licences et la stratégie choisie.
- Accès à l’arrière‑pays : Alt Empordà, villages médiévaux, vignobles, sports de plein air, et proximité de Figueres (TGV, musée Dalí) complètent l’attractivité de la zone.
- Cadre naturel : Située entre mer et montagne, aux portes du Parc Naturel du Cap de Creus.
- Patrimoine : Présence de sites historiques comme la Citadelle et le Château de la Trinitat.
- Criques et plages : Large choix de plages de sable fin et de criques sauvages aux eaux claires (comme Cala Montjoi).
- Ambiance : Ville vivante toute l’année avec une forte tradition de station balnéaire familiale et chaleureuse.
- La Venise espagnole : Un réseau unique de canaux permettant d’amarrer son bateau directement au pied de sa maison. la plus grande marina résidentielle d’Europe avec ses 24 km de canaux navigables.
- Activités nautiques : Paradis mondial pour le parachutisme (windtunnel) et la navigation de plaisance.
- Espaces verts et nature : Proximité immédiate du Parc Naturel des Aiguamolls de l’Empordà pour observer les oiseaux.
- Infrastructures : Larges avenues, grands espaces résidentiels aérés et un grand marché hebdomadaire très populaire.
Les deux villes, Roses et Empuriabrava, sont distantes d’à peine 10 kilomètres. vous pouvez donc profiter des avantages des deux !
📃 Acheter à Roses ou à Empuriabrava en 2026 : réglementation immobilière
Comme partout en Catalogne, acheter dans la zone Roses / Empuriabrava implique de maîtriser la loi nationale, la fiscalité catalane et la réglementation locale, notamment pour les locations touristiques.
⚖️ Loi logement et zones tendues
- Loi 12/2023 sur le logement : elle permet de déclarer des zones de marché résidentiel tendu et d’y encadrer les loyers et certaines hausses de prix afin de protéger les résidents locaux.[web:189]
- Costa Brava nord : la pression touristique et la rareté de l’offre peuvent conduire à des mesures de contrôle plus strictes dans certaines municipalités, d’où l’importance de vérifier la situation réglementaire avant d’acheter pour louer.
🏠 Locations touristiques
- Licences touristiques gelées : en Catalogne, la location touristique (type Airbnb) nécessite une licence spécifique, avec des quotas ou interdictions possibles par municipalité et par immeuble. Les règles se sont durcies ces dernières années pour lutter contre la saturation touristique. Actuellement, l’attribution de nouvelles licences touristiques est gelée aussi bien à Roses qu’à Empuriabrava.
💰 Fiscalité à l’achat en Catalogne
- Logement ancien – ITP : en 2026, l’ITP en Catalogne est de 10 % jusqu’à 600 000 €, 11 % pour la part entre 600 000 et 900 000 €, 12 % pour la part de 900 000 à 1,5 M€ et 13 % sur la part au‑delà.
- Logement neuf – TVA & AJD : le neuf est soumis à 10 % de TVA, plus un AJD de 1,5 % sur l’acte notarié (tarif général), avec quelques bonifications possibles.
- ITP réduit 5 % : pour les jeunes de moins de 35 ans avec revenus limités, familles nombreuses ou monoparentales et personnes handicapées, l’ITP peut descendre à 5 % si les conditions sont remplies et la procédure respectée.
📶 Les étapes de l’achat immobilier dans la zone Roses / Empuriabrava
Le processus est similaire à d’autres régions d’Espagne, avec quelques spécificités catalanes (Cédula de Habitabilidad notamment).
- Clarifier votre projet : résidence secondaire, résidence principale proche de la frontière ou investissement locatif (saisonnier, moyen terme, annuel). Le choix du quartier (centre de Roses, Santa Margarida, Puig Rom, Marina d’Empuriabrava…) en dépend directement.
- Fixer votre budget global : prix du bien + 11–14 % de frais (ITP ou TVA + AJD, notaire, registre, avocat, éventuelle gestion ou chasseur immobilier).
- Obtenir le NIE : indispensable pour signer, ouvrir un compte espagnol, payer les taxes et éventuellement souscrire un crédit.
- Financement : pré‑accord bancaire conseillé, surtout pour des biens de plus de 300 000–400 000 €, la plupart des banques finançant 60–70 % du prix pour les non‑résidents.
- Reserva : contrat de réservation (souvent 1 % du prix) pour retirer le bien du marché pendant l’audit.
- Audit juridique et technique : vérification de la Nota Simple (extrait du Registre de la Propriété), de la Cédula de Habitabilidad (certificat d’habitabilité), des charges et de la conformité urbanistique, très importante en zone littorale (extensions, piscines, amarre, occupation du domaine maritime).
- Contrat d’Arras : compromis de vente avec versement d’environ 10 % du prix, précisant délais, conditions suspensives et pénalités en cas de désistement injustifié.
- Signature chez le notaire : Escritura de Compraventa, remise des clés, paiement et enregistrement au Registre de la Propriété.
- Post‑achat : paiement des taxes (ITP ou TVA+AJD), changement des contrats, éventuelles démarches pour location et gestion de copropriété.
💶 Prix de l’immobilier à Roses et Empuriabrava en 2026
Le nord de la Costa Brava se caractérise par une offre limitée, des lois de protection côtière strictes et une demande internationale soutenue, ce qui maintient des prix élevés, en particulier sur les produits vue mer et les biens avec amarre.À Roses, le prix moyen de vente atteint 3450 €/m² en 2026 (+7,5 % sur un an) tandis que le prix moyen d’Empuriabrava oscille autour de 3750 €/m².
| Zone / Quartier | Prix moyen par m² | Profil & conseil |
|---|---|---|
| Roses (moyenne globale) | 3450 €/m² | Station balnéaire avec services à l’année, marché très international. Produits recherchés : appartements 2 chambres avec terrasse et vue mer, maisons individuelles avec jardin/piscine. |
| Port Esportiu – Canyelles – Puig Rom (Roses) | 4200 €/m² | Secteur le plus cher de Roses, vues mer, proximité du port et criques. Produit premium, idéal pour résidence secondaire et location haut de gamme. |
| Santa Margarida (Roses) | 3400 €/m² | Grande zone touristique avec canaux et résidences, très prisée pour l’investissement locatif saisonnier, rendements bruts intéressants. |
| Mas Mates – Boscà – Mas Fumats (Roses) | 2900 €/m² | Zones résidentielles un peu en retrait, prix plus abordables, souvent avec maisons et vues dégagées. Intéressant pour ceux qui privilégient la tranquillité et une utilisation personnelle. |
| Empuriabrava – appartements sans canal | 2500 €/m² | Appartements sans vue ni amarre, souvent en résidence avec piscine. Ticket d’entrée attractif pour un premier achat sur la marina, bon potentiel de location estivale. |
| Empuriabrava – appartements vue canal / piscine | 3500 €/m² | Vue canal ou piscine, typologie la plus demandée pour une combinaison usage personnel + location. Très recherchée par la clientèle française. |
| Empuriabrava – appartements première ligne de canal | 4300 €/m² | Appartements en première ligne de canal, souvent avec amarre. Produit rare, valeur refuge, prix déjà élevés mais demande constante. |
| Empuriabrava – villas avec accès canal | 5000 €/m² | Villas avec amarre privé, piscine, parcelle individuelle. Marché haut de gamme, budgets importants, mais très bonne liquidité auprès d’une clientèle internationale. |
👍 Les secteurs en devenir à Roses et à Empuriabrava
Si les secteurs premium (Canyelles, Puig Rom, villas canal) sont déjà chers, il existe encore des zones en rattrapage ou offrant un meilleur couple prix/qualité de vie.
🚀 Mas Mates – Mas Fumats (Roses)
- Profil : quartiers résidentiels en retrait du front de mer, avec vues sur la baie pour certains secteurs, et prix plus bas que le centre ou Canyelles.
- Intérêt : maisons et parcelles plus grandes, environnement calme, potentiel de plus‑value à moyen terme, notamment sur les biens bien rénovés.
🌳 Zones intérieures d’Empuriabrava
- Profil : secteurs un peu éloignés des premiers canaux, avec appartements ou petites maisons sans amarre.
- Intérêt : ticket d’entrée inférieur, accès à la marina et aux plages, bonne base pour résidence secondaire ou investissement locatif maîtrisé.
💡 Communes environnantes : prix et avantages autour de Roses et Empuriabrava
La zone Roses / Empuriabrava fait partie d’un ensemble plus large de localités de l’Alt Empordà qui offrent des profils très variés en termes de prix, de paysage et de clientèle.
| Localité (Costa Brava nord) | Prix moyen / m² | Atout n°1 | Atout n°2 |
|---|---|---|---|
| Roses | 3450 €/m² | Grande station avec services à l’année, baie protégée, forte demande française. | Marché profond, variété de produits (appartements mer, maisons, villas vue baie). |
| Empuriabrava (Castelló d’Empúries) | 3750 €/m² | Marina résidentielle unique avec canaux et amarres, très recherchée. | Forte demande internationale, produits rares (villas canal, appartements vue canal). |
| Cadaqués | 6000 €/m² | Village emblématique et exclusif, cadre naturel unique. | Marché très haut de gamme, angle patrimonial plus que rendement pur. |
| Llançà / Port de la Selva | 3000-3500 €/m² | Villages côtiers plus calmes, proches du Cap de Creus. | Prix inférieurs à Roses, environnement naturel, clientèle en quête de tranquillité. |
| Castelló d’Empúries (hors Empuriabrava) | 2000 €/m2 | Bourg historique (de Empuriabrava), à quelques minutes de la mer. | Alternative plus « village » à la marina, prix un peu plus bas pour une résidence principale. |
| Sant Pere Pescador | 2100 €/m2 | Village côtier avec grande plage et embouchure de la Fluvià, très apprécié des amateurs de kite et sports nautiques. | Prix plus bas que Roses, bon compromis nature / mer / budget. |
| L’Escala | 3200 €/m2 | Station balnéaire familiale avec accès aux ruines d’Empúries et à plusieurs plages. | Alternative intéressante pour résidence secondaire, marché dynamique mais moins cher que Cadaqués. Des prix à la baisse ces derniers mois ! |
⛵Empuriabrava, la plus grande marina résidentielle d’Europe
Empuriabrava est la plus grande marina d’Europe : avec une surface de 530 hectares, elle dispose de 24 km de canaux navigables sur lesquels sont répartis 5000 anneaux. On y dénombre près de 13.000 logements, du studio de 20 m2 à la villa de luxe de 800 m2.
A Empuriabrava, 42 nationalités coexistent. En hiver, il y a environ 6.800 résidents, et ce chiffre monte à plus de 80.000 dans la première quinzaine du mois d’Aout, où le français est de loin la langue la plus parlée !
Les prix varient fortement selon la présence d’un amarre et la largeur du canal : un appartement sans accès canal coûte en moyenne 2500 €/m², tandis qu’un appartement en première ligne de canal ou une villa avec amarre peut atteindre 5000-6000 €/m².
Pour un investisseur, ces biens combinent effet « coup de cœur », rareté structurelle et forte demande internationale, au prix d’un ticket d’entrée élevé et d’une réglementation à maîtriser sur les locations.
❓ Foire Aux Questions (FAQ)
Peut-on acheter à Roses / Empuriabrava sans être résident espagnol ?
Oui, les non‑résidents (Français, Belges, Suisses, etc.) peuvent acheter librement, à condition d’obtenir un NIE et de respecter la fiscalité espagnole et catalane (ITP ou TVA+AJD, impôt des non‑résidents, éventuellement patrimoine selon le cas).
Quels sont les frais d’achat dans la zone Roses / Empuriabrava ?
- Ancien : prévoir en général 11–14 % du prix, dont l’ITP (10–13 % selon la tranche), plus notaire, registre, avocat et frais annexes.
- Neuf : compter 12–14 % avec 10 % de TVA, 1,5 % d’AJD et les autres frais.
Les prix vont‑ils baisser sur la Costa Brava nord ?
Les analyses 2026 indiquent que, dans les zones prime comme Roses, Empuriabrava ou Cadaqués, la baisse des prix est peu probable à court terme, en raison de la rareté du foncier constructible et de la demande étrangère persistante. Le marché pourrait se stabiliser, mais les experts ne prévoient pas de baisse marquée sur ces emplacements. Néanmoins, dans certaines zones, comme L’Escala, des baisses de prix sont observées depuis quelques mois.
Vaut‑il mieux acheter à Roses ou à Empuriabrava ?
Roses offre un marché plus diversifié (centre urbain, criques, quartiers résidentiels), des services à l’année et une clientèle familiale large, tandis qu’Empuriabrava cible davantage les amateurs de nautisme, de canaux et d’amarres, avec des prix plus corrélés au critère « canal ». Le choix dépendra de votre profil (usage personnel, location, budget et intérêt pour le bateau).
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© achatenespagne.com – Août 2026 – Acheter à Roses ou à Empuriabrava en 2026 : Le Guide Complet (Prix, Quartiers & Lois)
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