Dernière mise à jour le 18 octobre 2026 par Rédaction d’Achat en Espagne
Acheter dans l’immobilier à Las Palmas de Gran Canaria en 2026/2027 attire un nombre croissant de francophones en quête d’un climat exceptionnel toute l’année, d’un vrai statut de grande ville (et non d’une simple station balnéaire) et d’une fiscalité unique en Europe grâce au régime économique et fiscal des Canaries (REF).
Capitale de l’île de Gran Canaria et co-capitale de l’archipel avec Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas conjugue plages urbaines, un climat doux et une vie culturelle intense. Sans compter des prix encore très inférieurs à ceux de Madrid, Barcelone ou des Baléares.
Ce guide « Acheter à Las Palmas de Gran Canaria en 2026/2027 », rédigé par les experts d’Achat en Espagne, vous donne toutes les clés pour réussir votre achat. Avec, en prime, un tour d’horizon complet des sept îles de l’archipel canarien.
Résumé : Acheter dans l’immobilier à Las Palmas de Gran Canaria en 2026/2027
Pour acheter un appartement à Las Palmas de Gran Canaria en 2026/2027, il faut compter en moyenne 2 800 €/m² (+10% sur un an), avec des prix variant de 1600 €/m² dans les quartiers les plus abordables (Carretera del Centro) à plus de 3 900 €/m² dans les quartiers les plus prisés (Puerto-Canteras).
Les Canaries bénéficient d’un régime fiscal unique en Espagne : l’IGIC (6,5 %) remplace la TVA sur le neuf, nettement inférieure aux 10 % appliqués sur le continent, et l’ITP sur l’ancien reste à 6,5 %, réductible à 5 % pour une résidence habituelle.
Depuis décembre 2025, la loi 6/2025 plafonne à 10% la part de logements pouvant être affectés à la location touristique dans chaque commune, un changement majeur pour tout projet d’investissement locatif dans l’archipel.
Si vous souhaitez visionner notre vidéo Youtube de 6 minutes sur l’immobilier à Las Palmas de Gran Canaria, cliquez sur le lien ci-dessous.
☀️ Pourquoi vivre à Las Palmas de Gran Canaria ?
- Une vraie capitale, pas seulement une destination balnéaire : avec 380 000 habitants, Las Palmas est la 9ème ville d’Espagne, dotée d’infrastructures complètes (hôpitaux, université, port de commerce international, aéroport) — un cadre de vie urbain complet, très différent des stations touristiques du sud de l’île.
- Le « printemps éternel » : Las Palmas affiche l’une des météos les plus stables d’Europe toute l’année, autour de 20-26°C, ce qui lui vaut d’être régulièrement citée parmi les meilleurs climats urbains au monde par l’Organisation Météorologique Mondiale.
- La plage en ville : Las Canteras, l’une des plus belles plages urbaines d’Europe, s’étend sur plus de 3 km en plein cœur de la ville — un atout unique pour la qualité de vie quotidienne.
- Un budget d’entrée encore raisonnable : malgré une forte hausse récente, Las Palmas reste plus abordable que Madrid, Barcelone, Malaga, Valencia, San Sebastian ou les Baléares.
- Connectivité : l’aéroport de Gran Canaria (16 millions de passagers) dessert de nombreuses villes françaises, belges et suisses, avec des vols directs toute l’année, et le port de Las Palmas est l’un des plus actifs d’Espagne.
- Fiscalité canarienne unique : le régime économique et fiscal (REF) offre des taux d’IGIC et d’ITP parmi les plus bas d’Espagne (voir encadré ci-dessous).
- Un marché locatif tendu, donc porteur pour l’investisseur : le loyer moyen atteint 15 €/m² en 2026 (+5% sur un an), l’un des marchés locatifs les plus sous tension d’Espagne au regard des salaires locaux.
- Une offre culturelle importante : Vegueta, Triana, l’Auditorio Alfredo Kraus, le carnaval et les musées contribuent à l’attractivité résidentielle.
Las Palmas de Gran Canaria reste, paradoxalement, moins connue des acheteurs francophones que Tenerife ou les Baléares — alors qu’elle offre un climat comparable, un vrai tissu urbain et des prix encore inférieurs à ceux de nombreuses stations touristiques de l’archipel.
🌤️ Le climat, premier argument immobilier de Gran Canaria
Contrairement à Bilbao (pluvieux) ou à Saragosse (étés caniculaires, hivers frais), Gran Canaria bénéficie d’un climat subtropical océanique exceptionnellement stable, sans grand écart entre l’été et l’hiver — d’où son surnom de « continent miniature », qui abrite en quelques dizaines de kilomètres des microclimats allant des plages arides du sud aux forêts de laurisylve humide du centre montagneux. Ce climat toute l’année est, avec la fiscalité, l’argument le plus fréquemment cité par nos clients qui choisissent d’investir aux Canaries plutôt que sur la Costa del Sol ou la Costa Blanca.
🚗 Une distance courte n’est pas toujours un trajet court
Sur une île au relief marqué, le nombre de kilomètres ne suffit pas à mesurer le temps de déplacement. Avant d’acheter autour de Las Palmas, testez le trajet réel aux heures de pointe vers le travail, l’école et les services utilisés quotidiennement.
📃 Acheter dans l’immobilier à Las Palmas en 2026/2027 : réglementation
🏠 La loi 6/2025 : un tournant pour la location touristique aux Canaries
- Contexte : les Canaries comptent plus de 60 000 logements touristiques enregistrés. Cette pression a conduit le Parlement canarien à adopter, le 10 décembre 2025, la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.
- Plafond de 10 % par commune : désormais, 90% du parc de logements de chaque commune doit rester à usage résidentiel ; seuls 10% au maximum peuvent être affectés à un usage touristique. Des règles plus souples s’appliquent aux « îles vertes » (El Hierro, La Gomera, La Palma), moins saturées.
- Conséquence pour l’investisseur : dans les zones déjà saturées (certains quartiers du sud de Gran Canaria, du sud de Tenerife ou de Lanzarote), obtenir une nouvelle licence touristique sera nettement plus difficile qu’auparavant — orientez votre stratégie vers la location longue ou moyenne durée si le quartier visé est déjà proche du seuil.
🚫 Investisseurs : n’achetez jamais sur une promesse de licence Airbnb
Une annonce indiquant « idéal pour location touristique » ou « possibilité de vivienda vacacional » ne constitue pas une autorisation.
Avant de signer les arras, faites vérifier par écrit :
- La compatibilité du logement avec le plan d’urbanisme municipal.
- L’existence et la validité de l’enregistrement touristique.
- La déclaration responsable et les éventuelles mesures transitoires.
- Les statuts et décisions de la copropriété.
- Le numéro d’enregistrement nécessaire à la diffusion sur les plateformes.
- L’absence de procédure de sanction ou de retrait.
⚖️ Zones tensionnées : une approche différente de celle du continent
Contrairement à Barcelone, Bilbao ou San Sebastian, les Canaries n’ont pas activé le mécanisme des « zones de marché résidentiel tensionné » de la loi nationale sur le logement. Le Gouvernement canarien a préféré agir par un autre levier, spécifique à l’archipel : encadrer directement l’offre de logements touristiques via la loi 6/2025 décrite ci-dessus, plutôt que de plafonner les loyers résidentiels eux-mêmes.
💰 Fiscalité à l’achat aux Canaries : l’IGIC, un vrai avantage sur le neuf
Les Canaries disposent de leur propre régime économique et fiscal (REF), distinct du reste de l’Espagne :
- Logement neuf – IGIC : l’Impuesto General Indirecto Canario remplace la TVA nationale, à un taux général de 6,5% — contre 10% de TVA dans le reste de l’Espagne. Sur un bien neuf à 300 000 €, cela représente une économie de plus de 10 000 € par rapport au continent.
- Logement ancien – ITP : taux général de 6,5%, réductible à 5% pour l’achat d’une résidence habituelle (sous conditions de revenus et de valeur du bien, plafonnée à 200 000 €), et jusqu’à 1% pour les familles nombreuses ou les personnes en situation de handicap.
- Bonification jeunes acheteurs : exonération à 100 % de l’ITP pour les moins de 30 ans (ou personnes en situation de handicap ≥ 33 %) achetant leur première résidence habituelle, sous conditions.
Notre conseil : pour un achat sur plan ou en VEFA (obra nueva), l’écart d’IGIC par rapport à la TVA continentale représente un vrai argument financier à intégrer dans votre comparaison entre les Canaries et la Costa del Sol ou la Costa Blanca.
📶 Les étapes de l’achat immobilier à Las Palmas de Gran Canaria
Le processus d’achat à Las Palmas de Gran Canaria est identique à celui des autres villes espagnoles.
- Définir votre projet : appartement en ville (Triana, Ciudad Jardín), maison dans les hauteurs (Santa Brígida) ou pied-à-terre dans le sud touristique (Maspalomas).
- Estimer votre budget global : prix du bien + environ 8% de frais (ITP ou TVA + AJD, notaire, registre, avocat, chasseur/agent).
- Obtenir un NIE : indispensable pour acheter, ouvrir un compte bancaire espagnol et signer chez le notaire.
- Ouvrir un compte bancaire espagnol : nécessaire pour le paiement chez le notaire, puis pour le paiement des impôts et charges (électricité, eau, gaz, copropriété, etc).
- Financement : les banques financent souvent 60–70% du prix pour les non‑résidents; un pré‑accord bancaire est conseillé surtout pour les dossiers au‑delà de 150–200 000 €.
- Reserva : signature d’une réservation (1% environ) pour retirer le bien du marché.
- Audit juridique complet : vérification de la propriété (Nota Simple), de la situation de la copropriété, de l’état de l’immeuble (humidité, ascenseur, toiture), de la conformité urbanistique et, vérification du statut touristique éventuel du bien à la lumière de la loi 6/2025.
- Contrat d’Arras : compromis de vente avec versement de 10% du prix, précisant les conditions et les pénalités en cas de désistement.
- Signature chez le notaire : Escritura de Compraventa, remise des clés, paiement et enregistrement au Registre de la Propriété.
- Post‑achat : paiement des impôts, changement des contrats (eau, électricité, gaz, internet) et, en cas de location, respect des obligations fiscales (IRNR, etc.).
L’avis de Patrick Crosset, expert et conseiller immobilier francophone en Espagne depuis plus de 15 ans : « Aux Canaries, la principale erreur des acheteurs francophones est de confondre ‘vivre aux Canaries’ et ‘acheter dans le sud touristique’. Las Palmas offre une vie urbaine à l’année, une vraie mixité sociale et des prix plus raisonnables que les zones balnéaires. C’est un vrai choix de vie, pas seulement un investissement de rendement locatif. »
💶 Le marché immobilier à Las Palmas : prix par quartier en 2026
En 2026, le prix moyen de l’immobilier à Las Palmas de Gran Canaria atteint environ 2 800 €/m², en forte hausse de près de 10% sur un an.
| Quartier / Zone | Prix moyen / m² | Profil et conseil |
|---|---|---|
| Canteras-Puerto | 3 900 €/m2 | Front de mer de la célèbre plage de Las Canteras, quartier le plus demandé, vue mer très recherchée. |
| Centro | 3 300 €/m² | Quartier résidentiel historique le plus huppé de la ville, villas et immeubles de standing, ambassades et consulats. Une hausse des prix proche de 20% en un an ! |
| Triana – Vegueta | 2 900 €/m2 | Cœur commerçant et historique, rue piétonne animée, immeubles modernistes, forte demande locative. |
| Ciudad Alta | 2 400 €/m2 | Quartier en forte revalorisation, bon compromis prix/emplacement pour les familles. Forte hausse des prix |
| Tafira – Tamaracete – San Lorenzo | 1 900 €/m2 | Périphérie verte, résidentielle et en pleine expansion, forte identité de ses différents quartiers |
| Carretera del Centro / Cono Sur | 1 600 €/m2 | Secteurs en pleine requalification, à surveiller pour la plus-value. |
Important : ces prix sont des moyennes indicatives, qui varient fortement selon la vue mer, l’état de l’immeuble, l’étage et la présence d’un parking — très recherché à Las Palmas.
💡 Quelle zone selon votre projet ?
- Résidence secondaire : Las Canteras, Guanarteme ou Santa Catalina.
- Résidence principale familiale : Ciudad Jardín, Siete Palmas, Tafira ou Santa Brígida.
- Investissement locatif annuel : Schamann, Escaleritas, Siete Palmas, Arenales ou certains secteurs de La Isleta.
- Logement étudiant : zones reliées au campus de Tafira et à l’Universidad de Las Palmas de Gran Canaria.
- Maison avec extérieur : Tafira, Santa Brígida, Arucas ou Teror.
🎓 Scolarité : le Lycée Français International de Gran Canaria
- Le Lycée Français International de Gran Canaria offre un parcours complet de la maternelle à la terminale.
- Établissement géré par l’AFLEC-GEE ; niveaux d’enseignement homologués.
- Environ 300 élèves.
- Adresse :Carretera de Taliarte, 35214 Melenara – Telde – Gran Canaria (à 15 minutes de voiture au sud de Las Palmas)
- Contacts :
- Tél : (+34) 928 57 60 91
- Site Web : liceofrancesgrancanaria.es
- Contact : contacto
- Tarifs : tarifs année scolaire Telde 2026/2027
- Établissement géré par l’AFLEC-GEE ; niveaux d’enseignement homologués.
💡 Prix et avantages des communes environnantes de Las Palmas de Gran Canaria
L’île de Gran Canaria offre une grande diversité de communes autour de la capitale, des villes de l’intérieur verdoyant aux stations balnéaires du sud.
| Commune | Prix indicatifs | Atout n°1 | Atout n°2 |
|---|---|---|---|
| Telde | 2 000 €/m2 | 2ème ville de l’île, casco histórico classé, bon rapport qualité-prix. Lycée Français. | Excellente desserte routière vers Las Palmas et l’aéroport. |
| Santa Brígida | 2 100 €/m2 | Commune verdoyante des hauteurs, climat plus frais, très recherchée des familles aisées. | Cadre de vie campagnard à 15 minutes du centre de Las Palmas. |
| San Mateo | 1 600 €/m2 | Village rural en altitude, marché local réputé, cadre authentique. | Alternative nature pour qui cherche à s’éloigner de l’agitation côtière. |
| Arucas | 1 900 €/m2 | Ville historique connue pour sa cathédrale néogothique et sa distillerie de rhum. | Patrimoine architectural remarquable, cadre de vie authentique au nord de l’île. Fort potentiel de plus-value. |
| Santa Lucía de Tirajana | 1 900 €/m2 | Grand centre commercial et résidentiel du sud-est, budget d’entrée très accessible. | Bonne desserte vers l’aéroport et les zones touristiques du sud. Fort potentiel de plus-value. |
| San Bartolomé de Tirajana | 4 700 €/m2 | Cœur touristique du sud, dunes de Maspalomas classées, forte demande locative saisonnière. | Marché très internationalisé, mais désormais concerné par le plafond de 10 % de la loi 6/2025. |
| Mogán (Puerto Rico, Puerto de Mogán) | 4 600 €/m2 | « Petite Venise des Canaries », ports de plaisance, cadre balnéaire haut de gamme. | Microclimat parmi les plus secs et ensoleillés de l’île. |
🏝️ Focus sur les 7 îles des Canaries
Impossible de parler d’immobilier à Las Palmas sans resituer Gran Canaria au sein de l’archipel : chacune des sept îles Canaries a sa propre personnalité, son propre marché immobilier et son propre profil d’acheteur.
🏙️ Gran Canaria — la ville et le « continent miniature »
Prix moyen capitale (Las Palmas) : 2 800 €/m² (+10%). L’île la plus urbaine et la plus diversifiée climatiquement de l’archipel, entre vie de grande ville au nord et tourisme balnéaire au sud. 22 % des logements vacanciers canariens s’y trouvent.
À privilégier pour : résidence principale, location annuelle, expatriation, investissement urbain et résidence secondaire.
Vigilance : les prix et la demande sont radicalement différents entre Las Palmas, Telde, les communes intérieures, Mogán et San Bartolomé de Tirajana.
🌋 Tenerife — la plus peuplée, entre volcan et plages
Prix moyen (Santa Cruz de Tenerife) : 2 900 €/m² (+12%). L’île la plus peuplée des Canaries, dominée par le Teide (point culminant d’Espagne), concentre 40% des logements touristiques de l’archipel — et donc l’essentiel de la tension locative dénoncée par les habitants ces dernières années. La Laguna (Unesco) et le sud (Costa Adeje, Los Cristianos) constituent deux marchés très différents, entre vie étudiante/locale et tourisme international haut de gamme.
À privilégier pour : recherche d’un grand marché insulaire, tourisme, résidence permanente ou investissement locatif.
Vigilance : le nord et le sud ne présentent ni le même climat, ni la même clientèle, ni les mêmes prix.
🏄 Fuerteventura — dunes, vent et surf
Prix moyen (Puerto del Rosario) : 2 200 €/m² (+16% sur un an, l’une des plus fortes hausses de l’archipel). L’île la plus proche du Sahara, réputée pour ses plages immenses et ses spots de surf et de kitesurf mondialement connus. Marché encore accessible, mais en rattrapage rapide.
À privilégier pour : sports nautiques, résidence secondaire, télétravail et location dans les zones touristiques autorisées.
Vigilance : vent, dépendance à la voiture et demande locative variable selon les stations.
🎨 Lanzarote — l’île de César Manrique
Prix moyen (Arrecife) : 2 500 €/m² (+16%). Grâce à l’héritage de l’artiste César Manrique, l’île applique des règles d’urbanisme parmi les plus strictes d’Espagne (hauteur des bâtiments limitée, publicité extérieure interdite), préservant un paysage volcanique unique. 17 % des logements touristiques canariens s’y trouvent, concentrés surtout à Playa Blanca et Puerto del Carmen.
À privilégier pour : résidence secondaire, projet patrimonial et achat dans un environnement architectural préservé.
Vigilance : disponibilité réduite, contraintes urbanistiques et dépendance au marché touristique.
🔭 La Palma — « l’île bonita »
Prix moyen (Santa Cruz de La Palma) : 2 100€/m² (+10%). L’île la plus verte de l’archipel, encore convalescente de l’éruption volcanique de la Cumbre Vieja (2021), abrite l’un des meilleurs observatoires astronomiques du monde (Roque de los Muchachos). Marché de niche, prix très accessibles, forte identité rurale.
À privilégier pour : nature, tranquillité, résidence principale alternative ou projet de long terme.
Vigilance : liquidité plus faible, relief, accessibilité et risques naturels à intégrer dans l’audit.
🥾 La Gomera — la petite île des randonneurs
Marché de très petite taille (moins de 2 000 logements touristiques recensés sur l’ensemble de l’île), sans donnée de prix moyen fiable à l’échelle de la commune. Île de moyenne montagne couverte par le parc national de Garajonay (Unesco), prisée par les amateurs de randonnée et de tourisme lent, avec une offre immobilière principalement composée de maisons rurales traditionnelles.
À privilégier pour : projet de vie calme, randonnée, nature et résidence secondaire peu urbaine.
Vigilance : faible nombre de transactions et revente potentiellement plus lente.
🌱 El Hierro — la plus petite, pionnière de l’énergie verte
La plus petite et la plus isolée des îles habitées, réserve de biosphère Unesco, pionnière mondiale de l’autosuffisance en énergies renouvelables. Marché immobilier extrêmement restreint, quasi confidentiel, réservé à un profil d’acheteur très spécifique en quête d’authenticité et d’éloignement total du tourisme de masse.
À privilégier pour : autonomie, environnement naturel et projet personnel à long terme.
Vigilance : très faible liquidité et nombre limité de biens comparables.
⚠️Bien choisir son île avant de choisir son bien
📌 Ressources utiles pour francophones aux Canaries
🎓 Éducation et culture francophone
- Lycée Français International de Gran Canaria) : Tél : (+34) 928 57 60 91 – Site Web : liceofrancesgrancanaria.es – Contact : contacto
- Alliance Française de Las Palmas : cours de français et vie culturelle francophone depuis près d’un siècle.
🏠 Immobilier et logement
- Acheter en Espagne (Patrick Crosset) : accompagnement 100 % côté acheteur (chasseur, audit juridique, financement) à Las Palmas et dans tout l’archipel canarien.
- Portails immobiliers : Idealista, pour prendre le pouls des prix et de l’offre, avec prudence sur la qualité et la véracité des annonces.
🏛️ Administratif et social
- La Cita Previa (Police Nationale) : le site officiel pour prendre rendez-vous pour votre NIE.
- Sécurité Sociale Espagnole (INSS) : pour obtenir votre numéro d’affilié et accéder aux soins.
- Agence consulaire de France à Las Palmas de Gran Canaria : C. Lomo la Plana, 34, 35019 Las Palmas de Gran Canaria – Téléphone : +34 928 94 70 34 – E-mail : laspalmas@agenceconsulaire.fr
👩⚕️ Santé et sécurité
- Servicio Canario de la Salud, le service de santé public régional.
- Urgences médicales : appelez le 112 (numéro d’urgence européen).
- Police nationale / locale : 112.
Ville & qualité de vie
- Agenda culturel : Informations officielles de la Mairie de Las Palmas de Gran Canaria sur les activités culturelles.
- Indicateurs de qualité de vie : Numbeo et autres indices confirment l’excellent score de Las Palmas de Gran Canaria en climat, prix immobilier, pouvoir d’achat, santé, sécurité et qualité de vie.
❓ Foire Aux Questions (FAQ)
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