Location classique de 5 ans

Vous voulez louer de manière classique votre appartement ou votre villa, ou vous souhaitez faire un investissement locatif en Espagne. 

La location d’un logement acheté en Espagne permet de rentabiliser cet investissement immobilier. Et de payer tout ou partie des charges liées à ce bien (impôt foncier, charges de copropriété, crédit hypothécaire…). Les éléments fiscaux présentés ci-dessous ne concernent que des propriétaires personnes physiques.

Cet article s’adresse aussi aux futurs locataires.

La location classique longue durée de 5 ans

La location traditionnelle en Espagne entre un propriétaire et un locataire, obéit à la Loi de 2013 sur les locations (ley 4/2013) modifiée en mars 2019 par le Décret Royal 7/2019. La demande est traditionnellement importante pour louer (1) des grands appartements dans les centres des grandes villes, comme Madrid et Barcelone, pour la clientèle étrangère expatriée, et (2) des petits appartements en périphérie pour la clientèle espagnole. Depuis la pandémie de Covid-19, elle est aussi importante pour des maisons avec jardin (et piscine) en périphérie des villes ou sur le littoral.

Durée légale de location : 5 ans

La durée légale d’une location « classique » faite par un propriétaire personne physique est de 5 ans. Elle peut être inférieure à 5 ans, mais arrivant à échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Une fois ces 5 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés pour une durée maximum de 3 ans.

Si le propriétaire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, il doit avertir le locataire par écrit 4 mois avant le terme de la location. Si le locataire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, alors il doit avertir le propriétaire par écrit 2 mois avant le terme de la location. Et si le locataire veut arrêter le contrat pendant la période de reconduction de 3 ans, il peut le faire à échéance annuelle en avertissant le propriétaire par écrit 1 mois avant cette échéance.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il a prévenu son locataire deux mois avant, alors celui-ci doit quitter le logement après cette échéance. Attention, le contrat de location doit  expressément mentionné cette possibilité sinon le propriétaire ne pourra pas s’en prévaloir. Cette mesure n’est évidemment pas valable pour une personne morale.

Et, au bout des 6 premiers mois, le locataire peut résilier le bail avec un préavis de 30 jours.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce modèle de Contrat de Location (format Word).

Si le loueur est une personne morale, la durée légale de location est 7 ans. Le contrat est aussi renouvelable 3 ans par tacite reconduction.

Indices de hausse des loyers IPC ou IRAV ?

Les hausses de loyer annuelles des contrats signés avant le 26 mai 2023 sont actualisées selon l’IPC (l’indice des prix à la consommation), ou tout autre indice stipulé dans le contrat (comme l’IGC, Index de Garantie de Compétitivité).

Pour les contrats signés à partir du 26 mai 2023, les hausses de loyer sont calculées en se basant sur le nouvel indice IRAV (Índice de referencia de arrendamientos de vivienda – Indice de référence des locations résidentielles).

Pour le calcul, vous pouvez utiliser l’outil mis à disposition par l’INE (l’institut national de statistique en Espagne).

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines des clauses ne sont pas abusives. Notamment par la limitation des droits du locataire. Les clauses abusives les plus fréquentes dans les locations en Espagne sont :

• Durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 60 mois (5 ans), sauf pour les locations temporaires (« alquiler de temporada »).
• Durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale.
• Plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance. Et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte.
• Travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué. Cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer. Ou un système d’évacuation des eaux défectueux. Ou une isolation thermique complètement défaillante. Par contre les travaux d’entretien courants (ampoule à changer, vidange du chauffage, entretien de la chaudière, entretien de la piscine, etc.) sont à la charge du locataire.
• Accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement. Ce qui veut dire que le propriétaire ne peut rentrer dans le logement sans l’accord du locataire.
• Révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et elle est basée sur les indices IPC ou IRAV.
• Révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 5 ans.
• Paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire, sauf mention contraire dans le contrat.

Les clauses légales des contrats de location en Espagne

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire. Et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer.
• Dans tous les cas, le locataire a l’obligation de payer les 6 premiers mois de loyer. Après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant.
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire.
• Le propriétaire peut demander de 1 à 3 mois de caution (1 mois de caution + 2 mois de garantie).
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois.
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat).
• Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire.
• Interdiction de la présence d’animaux.
• Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
• La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand le locataire quitte le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire. En particulier pour :

• marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire,
• annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple),
• et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution. Passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

Et si le propriétaire vend son logement quand il est encore occupé ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Mais le nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

Un loyer modeste peut  coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut coûter très cher ! Le locataire devra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone à un prix de location de 1000 €. Oui mais … il faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (1000 €) + trois mois de caution et garantie (3000 €) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 12000/10 = 1200 €) + la TVA correspondante (21% x 1200 = 252 €), soit au total… 5452 € !!!

Et un appartement de 150 m2 à 2000 € oblige le locataire à débourser plus de 10.000 € !

Attention, si le propriétaire est une personne juridique, les frais de contrat sont exclusivement à sa charge.

Une fiscalité aménagée et avantageuse pour les propriétaires

La location classique en Espagne a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

• Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 50%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment vos déclarations annuelles que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

• Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés.
• Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.

Et nos derniers conseils pour les locataires

Vous pouvez inclure dans les contrats de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela vous évitera des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez-les au contrat de location.

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© acheterenespagne.fr – Septembre 2025 – Location classique, location temporaire et location touristique

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