France vs Espagne : deux rôles de notaire radicalement différents

🇫🇷 Le rôle du notaire en France

En France, le notaire est un officier public protecteur. Il sécurise juridiquement l’acheteur.

✅ Vérifie TOUT avant la signature :

• Titres de propriété
• Hypothèques
• Servitudes
• Dettes du bien
• Conformité urbanistique
• Situation cadastrale

✅ Protège l’acheteur en s’assurant que tout est en ordre

✅ Conseille juridiquement les deux parties

✅ Engage sa responsabilité professionnelle et financière

✅ Est neutre mais fait un travail de vérification poussé

✅ Gère les fonds (séquestre, déblocage sécurisé)

Résultat : l’acheteur est protégé avant la signature.

🇪🇸 Le rôle du notaire en Espagne

En Espagne, le notaire est un « authentificateur ». Son rôle est strictement limité.

✅ Authentifie l’acte de vente (signature officielle)

✅ Vérifie l’identité des parties (vendeur et acheteur)

✅ S’assure du consentement libre des deux parties

✅ Constate que le prix est payé

✅ Lit l’acte à voix haute (lecture publique obligatoire)

✅ Enregistre l’acte et le transmet au Registre de la Propriété

Et c’est tout.

Ce que le notaire espagnol ne fait PAS

❌ Il ne vérifie PAS les dettes sur le bien avant la signature

❌ Il ne contrôle PAS la conformité urbanistique

❌ Il ne vérifie PAS les charges de copropriété impayées avant la signature

❌ Il ne conseille PAS l’acheteur

❌ Il n’engage PAS sa responsabilité sur les vices cachés

❌ Il ne fait AUCUNE vérification juridique approfondie

Le notaire espagnol est neutre et n’a aucun devoir de conseil envers l’acheteur.

Qui protège l’acheteur en Espagne ?

Votre avocat ou votre conseiller immobilier francophone.

En Espagne, la protection juridique de l’acheteur repose exclusivement sur :

• L’avocat spécialisé en droit immobilier
• Ou un conseiller immobilier expérimenté et francophone

Système français :

Notaire = Authentification + Vérification + Protection + Conseil Avocat = (optionnel)

Système espagnol :

Notaire = Authentification UNIQUEMENT

Avocat ou Conseiller Immobilier = Vérification + Protection + Conseil (INDISPENSABLE)

Les risques concrets sans accompagnement

En France : Vous pouvez acheter « les yeux fermés » car le notaire vérifie tout.

En Espagne : Si vous achetez sans un conseil, vous êtes SEUL et NON PROTÉGÉ.

Exemples de ce qui peut arriver sans un conseil :

• 😱 Charges impayées découvertes après la signature
• 😱 Construction illégale avec ordre de démolition
• 😱 Hypothèque cachée à rembourser

Coût du notaire en Espagne

Pour un bien de 200 000 € :

• Notaire Espagne : 800 € à 1 600 €
• Avocat / Conseiller : 2 000 € à 3 000 €
• Registre de la Propriété : 400 € à 800 €

Évidemment, vous devrez payer un impôt sur l’acquisition du bien (ITP). L’ITP varie de 4 à 10% de la valeur du bien selon les régions.

Choix du notaire

En France : Le notaire est souvent imposé par l’une des parties.

En Espagne : L’acheteur choisit librement son notaire.

💡 CONSEIL : Demandez à votre conseil de recommander un notaire :

• Réactif
• Expérimenté en transactions avec étrangers
• Si possible francophone (ou avec traducteur)
• Disponible rapidement

Le jour de la signature chez le notaire

Ce qui se passe :

1. Le notaire lit l’acte à voix haute (en espagnol)
2. Il vérifie les identités (passeport, NIE)
3. Il constate le paiement du prix
4. Vous signez l’acte (escritura)
5. Vous recevez une copie authentique

Durée : 30 minutes à 1 heure

Présence obligatoire :

• Vendeur(s)
• Acheteur(s)
• Notaire
• Traducteur si le notaire ne parle pas français ou si l’acheteur ne parlent pas espagnol.
• (Recommandé : votre conseil qui peut faire aussi office de traducteur)