Dernière mise à jour le 12 février 2026 par Rédaction d’Achat en Espagne

EN ESPAGNE, LES DETTES SUIVENT LE BIEN, PAS LA PERSONNE, c’est pourquoi la vérification de l’absence de dettes et charges sur un bien immobilier est VITALE. 

Si l’ancien propriétaire doit :

• 10 000€ de charges de copropriété
• 5 000€ d’IBI (taxe foncière)
• 80 000€ d’hypothèque non déclarée

C’EST VOUS qui devrez payer après l’achat, même si vous ne le saviez pas !

Le notaire espagnol ne vérifie PAS ces dettes. C’est à VOUS (via votre avocat ou votre conseiller immobilier) de les détecter AVANT la signature.

© achatenespagne.com – Février 2026 – Immobilier en Espagne : Comment vérifier qu’un bien est libre de dettes et charges ? 🔍

Les 6 documents à obtenir ABSOLUMENT 

1️⃣ La Nota Simple (Extrait du Registre de la Propriété)

2️⃣ Le Certificado de la Comunidad (Certificat de non-dette de copropriété)

3️⃣ Le Certificado del IBI (Certificat de taxe foncière)

4️⃣ Les Statuts de la Copropriété et PV de la dernière AG

5️⃣ La Cédula de Habitabilidad (Certificat d’habitabilité)

6️⃣ Le Certificat Énergétique

La Nota Simple (Extrait du Registre de la Propriété)

Qu’est-ce que c’est ?

Le Registro de la Propiedad (Registre de la Propriété) est l’équivalent du cadastre juridique français. La Nota Simple est un extrait officiel qui indique :

✅ Le(s) propriétaire(s) légal(aux) actuel(s)

✅ Les hypothèques en cours

✅ Les embargos (saisies judiciaires)

✅ Les servitudes (passages, lignes électriques, etc.)

✅ Les charges inscrites au registre

✅ La description du bien (surface, limites)

Où l’obtenir ?

• En ligne : www.registradores.org
• Au Registre local
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Coût : 11€ environ

Délai : Immédiat à 48h

⚠️ ATTENTION : La Nota Simple n’est qu’une photographie à un « instant t ». Elle peut être périmée le lendemain si une nouvelle hypothèque est inscrite.

💡 Votre avocat ou votre conseiller immobilier demandera une Nota Simple actualisée juste avant la signature pour s’assurer qu’aucune nouvelle dette n’est apparue.

Le Certificado de la Comunidad (Certificat de non-dette de copropriété)

Qu’est-ce que c’est ?

Certificat délivré par l’administrateur de la copropriété (administrador de fincas) qui confirme :

✅ Absence de dettes de charges ordinaires et extraordinaires

✅ Montant des charges mensuelles

✅ Travaux votés mais non encore payés

✅ Litiges en cours dans la copropriété

✅ Statuts de la copropriété

Où l’obtenir ?

• Le vendeur doit le demander à l’administrateur de l’immeuble.
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Coût : Gratuit à 50€

Délai : 5 à 15 jours

⚠️ SANS CE CERTIFICAT, VOUS RISQUEZ :

• Hériter de 3 000€ à 30 000€ de dettes de charges
• Devoir payer des travaux votés (réfection façade, ascenseur, piscine)
• Subir des procédures judiciaires en cours

Exemple réel : Un acheteur français achète un appartement à Barcelone. 3 mois après, il reçoit une facture de 18 000€ pour des travaux de façade votés 1 an avant mais non payés par l’ancien propriétaire. Légalement, c’est lui qui doit payer.

Le Certificado del IBI (Certificat de taxe foncière)

Qu’est-ce que c’est ?

Certificat délivré par la mairie (Ayuntamiento) qui confirme :

✅ L’IBI (taxe foncière) est à jour – pas d’impayés

✅ Le montant annuel de l’IBI

✅ Absence de dettes fiscales municipales

Où l’obtenir ?

• À la mairie ou en ligne sur le site de la mairie (si disponible)
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Coût : Gratuit

Délai : 3 à 10 jours

⚠️ Si l’IBI n’est pas payé depuis 3 ans, la mairie peut saisir le bien !

Les Statuts de la Copropriété et PV de la dernière AG

Qu’est-ce que c’est ?

• Estatutos de la Comunidad : Règlement intérieur de la copropriété
• Acta de la Junta : Procès-verbal de la dernière assemblée générale

Pourquoi c’est important ?

Pour vérifier :

✅ Les règles (animaux autorisés ? location touristique ? travaux ?)

✅ Les travaux votés et leur coût

✅ Les litiges en cours (procès contre copropriétaires, entreprises)

✅ Les dépenses exceptionnelles à venir

Où l’obtenir ?

• Auprès de la copropriété ou du propriétaire
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Coût : Gratuit

Exemple : Vous découvrez dans le PV qu’un ravalement de façade de 150 000€ a été voté, soit 4 000€ par appartement. Si vous achetez sans le savoir, c’est vous qui payez.

La Cédula de Habitabilidad (Certificat d’habitabilité)

Qu’est-ce que c’est ?

Document officiel qui certifie que le logement est apte à être habité selon les normes :

• Surface minimale
• Ventilation
• Éclairage naturel
• Installations sanitaires
• Sécurité

C’est un document obligatoire en Catalogne et aux Baléares. Dans la Communauté Valencienne, elle est remplacée par la Licencia de Ocupación. Ce n’est pas une obligation en Andalousie, dans la communauté de Madrid et au Pays Basque.

Obligatoire pour :

• Vendre un bien
• Louer un bien
• Contracter certains services (eau, gaz, électricité)

Validité : 10 à 15 ans selon la Communauté Autonome

Où l’obtenir ?

• Auprès du propriétaire
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Si absent ?

Le vendeur DOIT le faire établir AVANT la vente.

Coût : 150€ à 400€ (à la charge du vendeur normalement)

Sans Cédula :

❌ Impossible de vendre légalement

❌ Impossible de louer

❌ Risque d’amende municipale

Le Certificat Énergétique

Qu’est-ce que c’est ?

Document obligatoire (comme en France) qui classe la performance énergétique du bien (A à G).

Obligatoire : Depuis 2013 pour toute vente ou location

Validité : 10 ans

Où l’obtenir ?

Où l’obtenir ?

• Auprès du propriétaire
• Votre avocat ou conseiller immobilier le demande pour vous

Coût : 150€ à 300€ pour le vendeur.

Le travail de votre avocat ou conseiller Immobilier : la Due Diligence

Votre avocat ou conseiller immobilier va effectuer une vérification juridique complète (Due Diligence) :

Au Registre de la Propriété :

✅ Identité exacte du vendeur

✅ Concordance description bien / réalité

✅ Absence d’hypothèques

✅ Absence d’embargos ou saisies

✅ Servitudes éventuelles (passage, vue, etc.)

Au Cadastre :

✅ Concordance surface réelle / surface déclarée

✅ Description physique du bien

✅ Valeur cadastrale (pour calcul impôts)

À la Mairie (Ayuntamiento) :

✅ Conformité urbanistique (licence de construction)

✅ Légalité des travaux effectués

✅ Pas de projet d’expropriation à venir

✅ IBI à jour

À la Copropriété :

✅ Charges à jour

✅ Travaux votés et leur coût

✅ Litiges en cours

✅ Règlement intérieur (restrictions)

Documents du bien :

✅ Cédula de Habitabilidad valide

✅ Certificat énergétique

✅ Contrats services (eau, électricité, gaz)

✅ Factures travaux récents (avec permis)

Les « red flags » qui doivent vous alerter 🚩

Fuyez si :

🚩 Le vendeur refuse de fournir la Nota Simple

🚩 Il y a une hypothèque non déclarée

🚩 Les m² au cadastre ≠ les m² réels (différence > 5%)

🚩 Pas de Cédula de Habitabilidad

🚩 Dettes de copropriété non soldées

🚩 Travaux votés mais non payés

🚩 Extensions/travaux sans permis visible

🚩 Le vendeur est très pressé de signer

🚩 Le vendeur propose de payer vos frais d’avocat (= vous manipuler)

🚩 Le prix est anormalement bas par rapport au marché

Si un seul de ces signaux apparaît → STOP et consultez votre avocat.

Qui paye quoi le jour de la signature ?

Le VENDEUR doit :

✅ Solder toutes les dettes (copropriété, IBI, services)

✅ Payer la levée d’hypothèque (si applicable)

✅ Fournir tous les certificats à jour

✅ Payer la Plusvalía Municipal (impôt communal sur plus-value)

L’ACHETEUR paye :

✅ Le prix d’achat

✅ L’ITP (ou IVA+AJD si neuf)

✅ Les frais de notaire

✅ Les frais d’enregistrement

✅ L’avocatou le conseiller immobilier

✅ La gestoría

© achatenespagne.com – Février 2026 – Immobilier en Espagne : Comment vérifier qu’un bien est libre de dettes et charges ? 🔍

La clause de retenue des 3% (si vendeur non-résident)

ATTENTION POINT CRUCIAL :

Si le vendeur n’est pas résident fiscal espagnol, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser directement au fisc espagnol (Hacienda).

Exemple :

• Prix de vente : 200 000€
• Retenue 3% : 6 000€
• Le vendeur ne reçoit que 194 000€
• Vous versez 6 000€ au Trésor Public (via formulaire Modelo 211)

C’est quoi ?

Une avance sur l’impôt de plus-value que devra payer le vendeur non-résident.

Si votre avocat oublie cette retenue, VOUS serez tenu responsable et devrez payer ces 6 000€ de votre poche + pénalités !

Délai des vérifications

Combien de temps ?

Due Diligence complète : 2 à 4 semaines

Planning type :

• Semaine 1 : Demande de tous les documents
• Semaine 2 : Réception des certificats
• Semaine 3 : Vérifications croisées et analyse
• Semaine 4 : Rapport final et feu vert (ou pas)

⏰ C’est pour cela qu’il faut prévoir 6 à 12 semaines entre la réservation et la signature finale.

Notre recommandation

🔒 NE SIGNEZ JAMAIS le Contrato de Arras (compromis) avant que votre avocat ait terminé la Due Diligence.

Si vous signez avant et que des problèmes sont découverts après, vous risquez de :

• Perdre vos arrhes (10% du prix)
• Être obligé d’acheter un bien avec des problèmes
• Payer des dettes cachées

Pour en savoir plus :  Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

© achatenespagne.com – Février 2026 – Immobilier en Espagne : Comment vérifier qu’un bien est libre de dettes et charges ? 🔍

📞 Besoin d’un conseiller immobilier francophone ? Contact rapide … et gratuit !

Contactez-moi dès maintenant pour recevoir des informations gratuites et personnalisées :

📱 Contacts :
💬 WhatsApp
📞 Appel direct
Numéro : +34 660 56 25 83

📧 Email : espagnimmo@yahoo.com

Accompagnement francophone, transparent et sans surprise. Votre projet commence ici. 🏡☀️

Prêt à acheter dans l’immobilier en Espagne ? 🇪🇸

Je suis disponible pour vous accompagner de A à Z :

• Étude de faisabilité gratuite de votre projet
• Résidence principale ou secondaire 🏡
• Investissement locatif 💼
• Tarifs d’accompagnement (financement, recherche, négociation, accompagnement juridique et fiscal) les plus bas du marché

Contact direct WhatsApp :
Cliquez ici et envoyez votre projet 📩

❓ FAQ – Dettes et charges immobilier en Espagne

Qui paie les dettes de copropriété en Espagne lors d’un achat ?

En Espagne, certaines dettes de copropriété (charges de communauté) restent attachées au logement. En pratique, l’acheteur peut être tenu de payer l’année en cours et jusqu’à trois années civiles antérieures, si elles n’ont pas été réglées par le vendeur. Il est donc essentiel d’exiger un certificat de dettes de la communauté avant de signer.

Comment savoir si un logement en Espagne a des dettes ou charges impayées ?

Pour vérifier les dettes, il faut combiner plusieurs documents : une nota simple et un certificat de charges du Registre de la propriété (pour hypothèques, saisies, embargos), un certificat de dettes de la communauté délivré par l’administrateur de la copropriété, ainsi que les justificatifs de paiement récents de l’IBI et des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Les dettes d’hypothèque suivent-elles le nouveau propriétaire ?

Une hypothèque inscrite au Registre de la propriété est attachée au bien. Si elle n’est pas correctement levée, le bien reste grevé et la banque peut agir sur le logement. C’est pourquoi, en pratique, on prévoit souvent une retenue sur le prix chez le notaire pour solder l’hypothèque directement auprès de la banque au moment de la vente.

Quelles dettes restent à la charge du vendeur en Espagne ?

En principe, le vendeur doit payer les dettes qui lui sont personnelles, comme certaines factures de services, la plusvalía municipal (impôt municipal sur la plus-value) et les dettes fiscales liées à sa personne. Toutefois, si ces sommes ne sont pas réglées correctement, certaines administrations peuvent se retourner contre le bien. D’où l’importance de bien encadrer le paiement dans l’acte notarié.

Quels documents demander pour se protéger avant d’acheter ?

Avant d’acheter, il est fortement recommandé de demander : une nota simple actualisée, un certificat de charges du Registre de la propriété, un certificat de dettes de la communauté signé par le syndic, les derniers avis d’IBI payés, ainsi que les dernières factures d’eau, d’électricité et de gaz. Ces documents permettent de détecter la majorité des dettes et d’anticiper les retenues nécessaires.

Que faire si l’on découvre une dette après l’achat du logement ?

Si une dette apparaît après l’achat, il faut d’abord vérifier si elle concerne une période antérieure à la vente et si elle était raisonnablement détectable. Selon le cas, l’acheteur peut tenter une solution amiable avec le vendeur, faire jouer les clauses du contrat de vente ou, en dernier recours, envisager une action judiciaire avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol.

Peut-on se protéger contractuellement contre les dettes cachées ?

Oui, il est possible d’insérer dans le compromis et l’acte notarié des clauses de garantie par lesquelles le vendeur déclare le bien libre de dettes et s’engage à indemniser l’acheteur en cas de découverte ultérieure. On peut également prévoir des retenues sur le prix pour couvrir d’éventuelles dettes de copropriété, d’impôts locaux ou d’hypothèque jusqu’à ce que les certificats définitifs soient obtenus.

Faut-il se faire assister par un professionnel pour vérifier les dettes ?

Oui, l’intervention d’un avocat ou d’un chasseur immobilier francophone habitué au droit espagnol est vivement conseillée. Il se charge de demander les bons documents, d’analyser la situation juridique et d’organiser les retenues nécessaires dans l’acte de vente, afin que l’acheteur ne se retrouve pas à payer pour des dettes qu’il n’a pas contractées.

La reproduction partielle ou complète de ce document est autorisée avec mention de la source ci-dessous

© achatenespagne.com – Février 2026 – Immobilier en Espagne : Comment vérifier qu’un bien est libre de dettes et charges ? 🔍

___________________________________

Achetez dans l’immobilier en Espagne au meilleur prix, en toute tranquillité et en toute sécurité.

Faites appel à un chasseur ou conseiller immobilier francophone.

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet !

Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message par WhatsApp au (+34) 660 562 583

ou alors remplissez le formulaire ci-dessous.

___________________________________