👉 Beaucoup d’acheteurs étrangers (surtout francophones 🇫🇷🇧🇪🇨🇭) sont surpris par les mètres carrés en Espagne :
la surface annoncée dans les annonces immobilières en Espagne ne correspond pas toujours à ce qu’ils visitent.
Mais pas de panique : ce n’est pas que les agences trichent (même si parfois elles « arrangent » un peu les choses 😉), c’est surtout parce que la façon de calculer les mètres carrés est différente en Espagne.
📏 En France et pays francophones
On parle généralement de :
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Surface habitable : uniquement l’espace où on peut vraiment vivre (hors murs, cloisons, escaliers, caves, garages, balcons…).
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Surface utile : la surface habitable + une partie des annexes (cave, grenier, balcon fermé, etc.).
📐 En Espagne
Les agences annoncent souvent la “superficie construida” (surface construite), qui inclut :
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les murs et cloisons,
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une partie des espaces communs (couloirs, escaliers partagés…),
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les terrasses, balcons et vérandas (parfois comptés totalement, parfois à moitié).
⚠️ Résultat : un logement annoncé à 150 m² construits peut en réalité n’avoir que 130 m² utiles ou 120 m² habitables.
Et devinez quoi ? Le prix au m² change beaucoup selon la surface réelle… 💸
📊 Bon à savoir
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Le Cadastre (catastro) répertorie les surfaces construites.
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Le Registre de la Propriété (registro) mentionne surfaces construites et surfaces utiles.
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Les impôts (IBI) se paient sur la base du Cadastre au prorata de la surface construite.
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En cas de doute, c’est le Registre qui fait foi pour la légalité ✅.
🚨 Les « vrais-faux » mètres carrés
En Espagne, il est très fréquent que des propriétaires fassent des travaux sans les déclarer :
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transformer un garage ou un grenier en chambre 🛏️,
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fermer une terrasse ou construire une véranda 🌞,
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construire une dépendance ou même une piscine 🏊♂️.
👉 Problème : ces surfaces n’existent pas officiellement.
Elles apparaissent parfois dans les annonces… mais pas dans les documents légaux.
Conséquences possibles :
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Impossible de les revendre légalement 📝.
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La mairie peut exiger une régularisation (avec amendes 💶) ou même une démolition 🛠️.
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Les banques ne prennent en compte que les surfaces déclarées pour accorder un prêt.
→ Vous pensiez emprunter sur 200 m² ? La banque ne financera que sur 150 m² 😬. -
Si vous louez ces surfaces non déclarées, aucune assurance ne vous couvrira en cas de problème.
🔎 Comment vérifier ?
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Demandez la nota simple (extrait du Registre).
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Comparez-la avec les données du Cadastre et avec ce que dit l’annonce.
⚖️ Différences Cadastre vs Registre
Depuis la loi de 2015, l’Espagne essaye d’harmoniser les deux registres.
👉 Une différence de jusqu’à 10% est tolérée.
👉 Au-delà, il faut une procédure spéciale (expertise, rectification cadastrale, etc.).
✨ En résumé
Acheter un bien en Espagne est une super opportunité 🌴☀️, mais il faut être très attentif aux mètres carrés annoncés.
👉 Vérifiez toujours les surfaces dans les documents officiels avant de signer !
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© acheterenespagne.fr – Juillet 2025 – Immobilier en Espagne : attention aux mètres carrés espagnols !
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